Byt jako jediná investice: proč to pro většinu Čechů nemusí dobře skončit
Česká domácnost je z velké části betonová. Podle dat České národní banky tvoří reálná aktiva, tedy převážně tuzemské nemovitosti, přibližně 95 % čistého jmění českých domácností. Číslo, které ve vyspělých ekonomikách nemá srovnání a které ekonom Tomáš Havránek z Univerzity Karlovy v nedávném komentáři označuje za strukturální problém, nikoli za úspěch. Argument zní na první pohled nepatřičně. Komu se v posledních dvaceti letech vyplatilo koupit byt v Praze nebo Brně, ten si na výnos nestěžuje. Problém však není v minulosti, ale v tom, na čem budoucí ceny nemovitostí závisejí a jak moc tyto faktory přesahují kontrolu jednotlivého investora.
Politika rozhoduje víc než trh
Cenová hladina českých nemovitostí nesouvisí primárně s tím, kolik lidí chce bydlet. Závisí na tom, kolik bytů politická reprezentace dovolí postavit. Havránek upozorňuje, že řepka v Česku zabírá dvaapůlkrát více půdy než všechny zastavěné plochy a nádvoří dohromady. Fyzický prostor tedy problémem není. Problém tvoří stavební povolení, územní plány a systém dotací, který zvýhodňuje zemědělskou monokulturní půdu před smíšenou zástavbou.
Jakmile se politické klima změní, a v kontextu krize dostupnosti bydlení se měnit bude, ceny v některých lokalitách mohou klesnout výrazně. To není spekulace o kolapsu. Jde o prostou logiku nabídky a poptávky, která zatím fungovala ve prospěch vlastníků jen proto, že stát nabídku administrativně omezoval.
Demografická kocovina přijde se zpožděním
Česká republika nečelí japonskému scénáři, kde ceny komerčních nemovitostí po roce 1991 klesly o 70 % a rezidenčních o 50 %, ale demografická logika Japonsku podobná je. Počet lidí ve věku, kdy si pořizují bydlení, bude v příštích dekádách klesat. Nájmy, které nakonec určují výnosnost investičních bytů, závisejí na tom, kolik lidí je ochotno a schopno platit. Pokud nepřijde výrazná migrační vlna, která tento trend zvrátí, poptávka po nájemním bydlení v řadě českých měst začne slábnout dřív, než si to vlastníci uvědomí.
Koruna jako skrytá koncentrační past
Třetí faktor je nejméně viditelný. Investovat do nemovitostí v Česku znamená sázet výhradně na českou korunu a českou ekonomiku. Dává smysl držet část majetku v korunách, protože většina výdajů v nich také probíhá. Pokud ale nemovitosti tvoří 95 % čistého jmění, nejde o diverzifikaci; jde o sázku na jediný měnový a geopolitický prostor. Havránek přitom upozorňuje, že trendové posilování koruny skončilo v roce 2008 a že čím víc českých domácností začne nakupovat zahraniční aktiva, tím větší tlak na oslabování koruny to přinese, podobně jako se to děje v Japonsku.
Globální akcie jako alternativa, nikoli jako spása
Havránkovo doporučení je konkrétní. Volné prostředky postupně směřovat do globálních akciových ETF, například portfolia FTSE All-World. Dlouhodobý reálný výnos se historicky pohybuje kolem 6 % ročně po odečtení inflace, ovšem za cenu kolísání, které dokáže v krátkém horizontu vymazat i třetinu hodnoty. Kdo si může dovolit nechat peníze zaparkované 5 až 10 let, pro toho je tato volatilita přijatelné riziko. Kdo peníze může potřebovat kdykoli, narazí.
České investiční společnosti dnes akciové fondy nabízejí a za poplatek kolem 1 % ročně investici spravují automaticky. Kdo chce na poplatcích ušetřit, může ETF nakupovat přímo přes brokera a celkové náklady stlačit na 0,2 % ročně. Oba přístupy zvládne i člověk bez zkušeností s finančními trhy; rozdíl je v míře pohodlí a ve výsledném výnosu.
Kde to pokulhává
Havránkův komentář je přesvědčivý jako protiváha ke slepé víře v beton, ale má svá omezení. Teze o politické změně v bytové výstavbě je podmíněna tím, že tato změna skutečně nastane, a česká legislativa v oblasti územního plánování se mění pomalu. Demografický argument platí pro investiční byty v menších městech výrazněji než pro prémiové lokality Prahy, kam se dlouhodobě přesouvá pracovní síla z celé republiky. A globální akcie, jak autor sám připouští, mohou spadnout. A v krizovém roce, kdy člověk nutně potřebuje hotovost, je prodává za nevýhodných podmínek.
Otázkou tedy není, zda se rozhodnout pro byt, nebo akcie. Spíš si musíme ujasnit nakolik je zdravé mít takřka veškerý majetek ukotven v jediném aktivu, na jediném trhu, v jediné měně a zda česká oblíbenost nemovitostí odráží skutečnou analýzu rizik, nebo jen to, že každý zná někoho, komu se byt vždy vyplatil.
